Il Tirreno

LUCCA

Questa città non è un albergo. Il sindaco Alessandro Tambellini avrebbe potuto tranquillamente ispirarsi a una vecchia canzone degli 883 per dire, come ha fatto, che la piega che sta prendendo il centro storico non gli piace. La riflessione del primo cittadino scaturiva dall’aumento dei prezzi dei fondi commerciali che costringono i negozianti storici a chiudere e favoriscono l’arrivo delle grandi catene, le uniche a potersi permettere certi canoni. Ma il problema riguarda anche il patrimonio immobiliare destinato alla residenza. Per capire cosa sta succedendo in questo settore ci affidiamo a Immobiliare.it, uno dei siti più importanti per quel che riguarda gli annunci di vendita e affitto. Due premesse: la rilevazione è costruita sui prezzi medi delle richieste pubblicate sul portale a ottobre 2018. Non sono poche: 2.883 gli annunci di vendita, 476 quelli di affitto. Dunque, un campione significativo. La seconda premessa riguarda i prezzi: sono quelli richiesti da venditori e affittuari e non quelli con cui si concludono le compravendite, che di solito fanno registrare uno sconto del 10-12% rispetto alla cifra iniziale.

Fatte queste opportune precisazioni andiamo a vedere cosa dicono i numeri, strada per strada, riportati nella tabella qui a fianco. Partiamo dalle vendite, che rispetto al mese di ottobre del 2017 fanno registrare un calo del 1,71% con un prezzo medio al metro quadro di 2.030 euro. Ovviamente la situazione cambia da zona a zona: il centro storico, ad esempio, è quello che ha i valori più alti ma anche quello che registra il calo maggiore. Soprattutto nelle vie di pregio. Rispetto alla rilevazione del gennaio 2018, ad esempio, corte delle Uova, via Cenami, via Roma, via Santa Lucia, piazza San Michele sono scese tutte sotto i 3.000 euro al metro quadro mentre appena 10 mesi fa i prezzi si aggiravano sui 3.038-3.125 euro. In pratica quasi 200 euro di calo in meno di un anno, pari al 6,5%. Il trend dei 24 mesi, su tutto il Comune è di -5,5%. I prezzi calano pure in periferia ma meno che dentro le Mura.

Se si va a vedere l’altro lato della medaglia, ovvero quello delle locazioni, l’andamento dei prezzi è opposto. A ottobre 2018 gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media a 8,82 euro mensili a metro quadro, con un aumento del 1,10% rispetto a ottobre 2017. Nel corso degli ultimi due anni l’aumento è del 2,3%.

I dati dell’ufficio anagrafe raccontano che il numero dei residenti del centro è in lieve calo: 8.810 al 1° novembre contro 8.885 di 5 anni fa. Le compravendite, invece, continuano a essere un numero significativo in rapporto al patrimonio immobiliare esistente: l’indice Imi è di 3,29% per la parte di pregio (il più alto di Lucca) e di 2,32% per il resto del centro. Ne consegue che in diversi comprano casa dentro le Mura ma non per abitarci. «La dinamica è chiara – spiega Marco Catelli, titolare dell’omonima agenzia immobiliare e di Studio Affitti –. Chi ha un immobile in centro spesso lo ristruttura e lo dà in affitto perché venderlo è complicato». I bonus per le ristrutturazioni (detrazioni fino al 50% della spesa) danno una mano in questo senso. «Vivere in centro è bello ma difficile – prosegue Catelli – I parcheggi sono il primo problema. Poi ci sono i rumori della movida, la scomodità di non avere l’ascensore o uno spazio esterno e non ultimo il fattore costi. Dentro le Mura è raro scendere sotto i 250mila euro. Una cifra elevata per le giovani coppie. Ne deriva che vendere è più complicato mentre affittare a turisti o a chi viene per lavoro è più semplice e remunerativo». —