Il Tirreno

LUCCA. In provincia di Lucca sale la febbre del “compro casa”. Nel 2017 le transazioni definite sono state pari a 3.863, in aumento rispetto all’anno precedente del 15,4%. Si tratta del tasso di crescita più alto di tutta la Toscana, più che doppio rispetto a quello medio registrato su base regionale (6,1%). Un primato che testimonia di un fermento crescente nel mercato immobiliare del nostro territorio, dove i prezzi del residenziale continuano a calare (-2,69% su base provinciale), mentre gli affari sono in crescita ormai da diversi anni. E a un ritmo superiore rispetto a quello di altre zone della Toscana. Sono questi alcuni dei numeri contenuti nel rapporto statistico relativo al trend degli immobili residenziali nel 2017, un report pubblicato nei giorni scorsi dall’Osservatorio del mercato immobiliare. L’analisi delle singole macroaree della nostra provincia evidenzia un aumento generalizzato delle compravendite trainate dal +21,2% della Piana di Lucca, seguita dalla Versilia (+16,0%), del comune di Lucca (+13,8%), dalla Media Valle (+8,2%) e dalla Garfagnana (+8,0%). Relativamente ai volumi delle compravendite la Versilia rimane il mercato più consistente e da sola rappresenta poco meno della metà del business provinciale, seguita dal comune capoluogo con il 24,9%, e dalle altre macroeree che registrano percentuali inferiori. Ultima per volumi di compravendite risulta la Garfagnana con una percentuale del 4,2.

Prezzi. La quotazione media della provincia di Lucca nel 2017 risulta pari a 2.203 euro al metro quadro, valore in calo del -2,69% rispetto al 2016. Tale percentuale di diminuzione deriva dalla media dei valori delle singole macroaree che risultano compresi in un intervallo che ha per estremi la Versilia, che registra la diminuzione maggiore (-3,34%) e la Garfagnana che registra il calo minore, pari a -1,12%. Il capoluogo si attesta invece su -1,74%. In valore assoluto le quotazioni più alte restano quelle della Versilia, con 3.000 euro al metro quadro, mentre quelle più basse si registrano in Garfagnana con 1.056 euro al metro.

Focus sul capoluogo. Il Comune di Lucca è una delle locomotive di questo boom di affari immobiliari. Il numero delle compravendite registra un segno positivo (+13,8%) rispetto al 2016 (il dato medio dei capoluoghi è 5,6%), con 961 transazioni concluse. In termini percentuali solo la città di Prato fa meglio con 14,5%. Siena e Arezzo invece sprofondano (-7,2% e 5,4%). Lucca cresce a velocità doppia rispetto ad altre città e si avvicina alla soglia dei 1.000 affari conclusi nell’arco dell’anno, anche se resta lontanissima da Firenze (5.163, +7,8%) e persino da Pisa (1.367, +0,1%). L’analisi delle varie zone della città evidenzia un andamento abbastanza variabile dovuto, in alcuni casi, al ridotto numero di transazioni registrate (come nel caso del +104% della zona di Mugnano). Nel centro storico “tira” soprattutto la parte di pregio, quella che si snoda tra via Fillungo, piazza Napoleone e San Michele. Le compravendite all’interno di questo fazzoletto di terra ricco di storia sono state 31, qualcuna più dell’anno passato. Poche in termini assolute ma non pochissime rispetto al patrimonio abitativo del contesto. L’indice di Intensità mercato immobiliare (Imi), ottenuto dal rapporto tra le compravendite concluse e la quantità di unità immobiliari esistenti racconta che questa zona ha la percentuale più alta di tutto il Comune: il 3,19% delle case presenti in questa area hanno cambiato padrone. Non è poca cosa, considerando che il centro non può fare affidamento su nuove edificazioni. Significa che c’è attenzione per il recupero dei vecchi immobili. I dati demografici del Comune, del resto, evidenziano che il numero di residenti del centro è costante ormai da qualche tempo (siamo a 8.884) ma il patrimonio edilizio esistente è assai più ampio. Molte case, però, sono vecchie e maltenute e prive di strutture ritenute indispensabili (ascensori e parcheggi). Ma negli ultimi anni alcuni immobiliaristi hanno fiutato un’aria nuova: sfruttando i bonus per le ristrutturazioni e gli adeguamenti energetici hanno tirato a lucido questi alloggi che ora fanno gola sia a chi vuole prendere casa in centro sia a chi vuole puntare sul mercato degli affitti brevi per turisti. Un fenomeno di cui abbiamo parlato anche in relazione al successo di portali come Airbnb che da solo su Lucca offre 300 alloggi molti dei quali in centro.

Le dimensioni. Tornando ai dati dell’Omi, si registra una crescita consistente delle compravendite nell’immediata periferia (145, +29%). Venendo poi alle dimensione media degli appartamenti compravenduti si scopre che Lucca ha un altro primato: qui si acquistano case più grandi rispetto alla media Toscana. Il dato della provincia è di 123,1 metri quadri contro una media regionale di 110,1. Idem per il Comune di Lucca: qui la superficie media delle case oggetto di transazione è di 129,3 metri quadri, contro i 105,8 della media di tutte le città capoluogo.