Il Tirreno

LUCCA. Il mattone ha finito di sgretolarsi. O quasi. Dal 2007 a oggi il patrimonio immobiliare lucchese ha eroso molto del suo valore. In centro storico i prezzi delle case sono scesi addirittura del 25%: oggi si pagano circa 100mila euro in meno per una casa di 100 metri quadrati con affaccio su una delle vie del quadrilatero d’oro di Lucca, che si snoda intorno a San Michele e Fillungo. Ma come mostra la tabella, anche le altre zone residenziali non sono rimaste immuni da questa perdita di appeal e mercato. Giù borgo Giannotti, giù Sant’Anna, giù il Morianese e l’Oltreserchio. Il tutto secondo un principio chiaro e lineare: più ci si allontana dal centro, minore è il ribasso rispetto agli anni pre-crisi.

Un dato da cui ripartire però c’è. I prezzi negli ultimi 2 anni sono andati stabilizzandosi: il crollo verticale del mattone sembra essersi arrestato. Il confronto tra il secondo semestre del 2015 e il primo del 2016 conferma questa tendenza: i prezzi al metro quadro sono praticamente identici in tutte le zone. Si registrano lievi cali solo per le abitazioni nuove o ristrutturate nella parte di pregio del centro: dalla forbice 2.850-3.600 euro della fine dello scorso anno si è passati a 2.750-3.500 euro. Circa cento euro in meno anche per la parte meno pregiata dell’arborato cerchio e per le ville di borgo Giannotti. Il resto è immobile.

La ripresa, dunque, è ancora lontana e forse i 4.500 euro al metro per le case del centro erano già nel 2007 un’esagerazione. Per quanto riguarda il “dentro le Mura” c’è da registrare una mutazione in atto: da zona residenziale poco a poco si sta trasformando in area commerciale e turistico-ricettiva. Gli affitti dei negozi, ad esempio, fanno registrare un trend uguale ma di segno contrario rispetto a quello degli immobili residenziali in vendita: dal 2005 al 2015 i canoni di locazione sulle vie più prestigiose del centro sono aumentati anche del 30% (lo raccontavamo in un servizio dello scorso maggio). Tutto questo a fronte di un numero di residenti che va assottigliandosi di anno in anno: solo fra il 2015 e il 2016 gli abitanti all’interno delle Mura sono passati da 8.904 a 8.862. I problemi sono noti: pochi parcheggi, case belle ma prive di servizi e comodità, convivenza sempre più difficile tra il popolo della movida e che di notte vuole riposare. L’abusata immagine della città dormitorio, dunque, deve essere rivista: Lucca si sta trasformando in una città di negozi-catene e ristoranti, meta prediletta dei turisti.

Chiusa la parentesi sul centro e detto che la ripresa del mattone è ancora lontana, ci sono segnali positivi da cui ripartire. I dati sulle compravendite nel capoluogo del primo semestre 2016, ad esempio, sono superiori a quelli dei due anni precedenti: 356 nel 2014, 367 nel 2015 e ben 409 nel 2016. Una conferma arriva da Marco Catelli, titolare della omonima immobiliare (che si occupa di compravendite) e di Studio affitti (tratta le locazioni). «C’è una ripresa degli affari per gli alloggi che vanno dai 120mila ai 200mila euro – spiega – Diverse giovani coppie hanno deciso di “mettere su casa” e lo fanno accontentandosi di alloggi un po’ meno importanti, sia per metrature che per collocazione. Si preferisce spendere meno e andare in zone di periferia o campagna, come il Compitese o l’area che guarda Porcari. Inoltre negli ultimi tempi le banche hanno riaperto i cordoni, concedendo mutui anche del 100% del valore. Inoltre c’è una ripresa degli affitti perché il mattone torna a essere considerato una fonte di reddito. Merito di una tassazione favorevole (con la cedolare secca e il canone concordato si versa il 10%) e assai migliore di quella offerta dagli investimenti bancari».

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