Il Tirreno

LUCCA. Ora ci sono anche i numeri a dirlo. E a dare qualche dettaglio (concreto) in più sull’impennata degli affitti nel centro storico. Una tendenza che - come abbiamo spesso raccontato su queste pagine - è probabilmente il motivo dell’addio di tanti negozi più o meno storici alle vie dello struscio. Dove, in dieci anni, il prezzo di un metro quadro al mese è salito di un terzo. E oggi un fondo da 100 metri quadri può costare tranquillamente oltre 4.000 euro il mese.

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Rendita o tesoro? Oggi chi si trova con un negozio da affittare nelle vie e nelle piazze centrali (a partire dal Fillungo) ha in mano un vero e proprio tesoro. I numeri sono quelli dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrare, riferiti al 31 dicembre dello scorso anno. La forbice dei prezzi stabilita dai tecnici dell’Agenzia va da un minimo di 23 a un massimo di 41 euro al metro quadro ogni mese. Cifre che - ovviamente - vanno prese con un minimo di cautela. Perché le condizioni di ogni singolo fondo (a cominciare dallo stato di manutenzione e dal pregio) possono portare a “sforare” questi valori. Fatto sta che, rispetto a due anni fa, il prezzo massimo è aumentato del 20% (mentre quello minimo ha avuto una lieve flessione). Ma è se si va più indietro, al 2005 (in tempi di pre-crisi, dunque) che la differenze “esplode”: undici anni fa, infatti, lo stesso metro quadro nella stessa zona costava fra i 20 e i 30 euro. La “bolla” è servita: il valore massimo è aumentato di un terzo, oltre il 33%. Per la gioia dei proprietari dei fondi (che spesso o volentieri ne hanno in portafoglio più d’uno) e le difficoltà dei negozianti che non hanno alle spalle la forza di una catena. Tanto per avere un termine di paragone, nello stesso periodo la dinamica dei prezzi delle compravendite è stata ben diversa: un metro quadro costava, nel 2005, fra i 4.500 e i 9.000 euro. A fine 2015 l’aumento è stato assai contenuto, arrivando a una forchetta fra i 5.200 e i 9.300 euro.

Abbiamo raggiunto il livello massimo degli affitti? C’è un elemento che potrebbe indicare proprio questo: in un anno, fra fine 2014 e fine 2015, i prezzi degli affitti non sono aumentati. Troppo presto, comunque, per dire che siamo di fronte a una possibile inversione di tendenza e se i prezzi torneranno a calare. Questo potrebbe accadere solo nel caso in cui le richieste dei proprietari rimanessero senza soddisfazione; in altre parole, se crescessero le difficoltà nel trovare chi è pronto a sborsare cifre stellari pur di avere una vetrina in Fillungo.

Serie A e serie B. L’altro punto che balza agli occhi consultando la tabella che pubblichiamo sopra è la grande differenza di valore fra i fondi delle vie più prestigiose e quelle delle altre zone del centro. Che - per inciso - negli ultimi due anni sono rimaste sugli stessi valori. Ciò significa che la richiesta è concentrata sulle vie di maggior richiamo e che - si può concludere - chi è disposto a pagare con tutta probabilità è portare di un commercio che si rivolge ai grandi numeri, sacrificando la qualità. Una fotografia, d’altra parte, di quello che è successo in via Fillungo e dintorni negli ultimi dieci anni.

In ogni caso, tutto il centro storico è “quotato” molto di più rispetto alle altre zone della città. Dieci anni fa non era così. I quartieri immediatamente a ridosso della Circonvallazione avevano affitti sensibilmente più cari rispetto alle zone all’interno delle Mura che non fossero quelle più centrali. In due lustri la situazione si è ribaltata. Perché i prezzi della periferia sono rimasti stabili o addirittura in leggero calo, mentre quelli delle vie più decentrate all’interno delle cortine sono saliti. Trasformando le Mura in un confine anche economico.

I COSTI DEGLI AFFITTI