Il Tirreno

LUCCA. Troppe e troppo pesanti le imposte sugli immobili, soprattutto dalla seconda casa in poi, e il mercato delle compravendite stenta a decollare, nonostante i prezzi restino stabili o in qualche caso siano ancora più bassi, rispetto al ridimensionamento che già si è verificato negli anni precedenti.

Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, che dispone di un proprio osservatorio immobiliare, nel comune di Lucca nel 2014 il volume di affari è stato identico all'anno precedente: 705 le case che sono passate di mano o tra privati o dall'impresa al privato. Un numero che cresce ovviamente se si prende in considerazione il dato provinciale: 2.671 i contratti di compravendita rispetto ai 2.630 dell'anno precedente.

Nel 2012, per avere un paragone ulteriore, a Lucca si erano conclusi 688 affari, in provincia 2.812.

L’edilizia in crisi. La crisi economica, la precarietà del lavoro, l'incertezza sul futuro e la difficoltà a ottenere mutui sono tutti elementi che pesano sulla ripresa del mercato del mattone, che ha portato in sofferenza più di una impresa edile. Chiusure e fallimenti, anche di realtà importanti, si sono accompagnate a drastiche riduzione di personale proprio perché è difficile preventivare nuovi lavori, aprire altri cantieri quando nella primissima periferia ci sono decine e decine di immobili invenduti.

«Adesso pensiamo a vendere quello che abbiamo costruito - dice un impresario edile - tutte abitazioni all'insegna del risparmio energetico, di fatto a bollette zero, confidando nella ripresa».

Ma non è facile, al di là dei buoni affari che possono essere conclusi quando un proprietario intende vendere e abbassa le pretese. Le case in classe A, con alta tecnologia, per la tipologia stessa della costruzione, costano ovviamente di più, non sono alla portata di ogni portafogli e soprattutto c'è una forbice ampissima rispetto ad alloggi usati della stessa metratura o addirittura più grandi.

Il sistema “rent to buy”.E così c'è chi si inventa nuove strategie, qualche imprenditore sta sperimentando il cosiddetto "rent to buy". Si tratta una casa e se si raggiunge un'intesa si versa un acconto e per 5 anni si paga una sorta di affitto. A quel punto c'è il riscatto dell'immobile, anche se nel caso in cui il possibile acquirente non intenda o non possa concludere l'operazione, perde l'anticipo che aveva versato.

Prezzi in flessione. Valutando i dati dell'Agenzia delle Entrate, si nota una leggerissima flessione dei prezzi rispetto al primo semestre del 2014, flessione che è però maggiore via via che il confronto interessa periodi precedenti.

Al di là del centro storico, resta chiaramente appetibile la prima periferia, quindi i quartieri a ridosso delle Mura, da Borgo Giannotti a San Marco, da San Filippo a San Concordio. Si risparmia mano a mano che ci si allontana dal centro, come è ovvio. Permangono comunque diversità in base alla tipologia dell'alloggio: a S. Alessio o alla Cappella, dove un appartamento abitale costa da 1500 a 1800 euro al metro quadrato, quindi meno rispetto ad altre zone, è invece più elevato il costo delle villette e delle ville, fino a 3300 eurto al metro quadrato (altrove ci si ferma a 3000).

La nuda proprietà. L'Agenzia delle Entrate monitora anche i dati relativi alla nuda proprietà, ovvero il fenomeno della vendita di un immobile mantenendo però il diritto di viverci per tutta la vita. Fatto che consente - in particolare alle persone anziane - di incassare subito un capitale che aiuta a vivere meglio o che può sostenere i figli.

Nel 2014 in tutta la provincia sono state concluse 236 trattative di questo tipo.

Erano state 192 nel 2013, 245 nel 2012, 303 nel 2011 e 358 nel 2010. Negli ultimi 10 anni la punta era stata di 518 nel 2006.

Il mercato delle locazioni. E’ un’altra delle voci che compare nelle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate. In centro storico gli affitti - preso a esempio un appartamento di 80 metri quadrati - oscillano fra 500 e 800 euro al mese, in base alle condizioni dell’immobile.

In prima periferia si scende ovviamente e la forbice va da 500 a 700 euro.

In zone più periferiche, come Piaggione, Stabbiano, San Macario in Monte si cala ulteriormente: da 350 a 500 euro al mese.

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