Il Tirreno

LUCCA. Intervenire prima solo su una parte del Campo di Marte, per ottenere spazi per utilizzi privati (da vendere) e pubblici (da dare in concessione). Il tutto dopo aver siglato un accordo di programma con l’Asl che renda meno accidentato possibile il cammino per il recupero del vecchio ospedale. La strada tracciata dalla Sinloc, la società padovana che ha studiato il progetto di riqualificazione del Campo di Marte, è contenuta nelle 143 pagine della relazione che sarà illustrata domattina nelle commissioni consiliari. Spunti non vincolanti per il Comune, che puntano il riflettore su un possibile percorso. Senza, peraltro, dare certezze sull’effettivo ritorno economico dell’operazione, soprattutto per l’azienda sanitaria. Che rischia di rimanere a bocca asciutta.

Il punto di partenza sono i quattro ambiti individuati dal Comune: funzioni sociali (Rsa, cohousing), di benessere e sport (struttura sportiva, negozi legati al settore), educative (una scuola elementare e il polo delle scienze sociali e umane) e uffici pubblici (questura, stradale, municipale). Su questa base - anche se le scuole “scompaiono” nel corso del documento - Sinloc ha affrontato una serie di passaggi, esaminando e scegliendo ogni volta fra varie alternative.

Innanzitutto il suggerimento al Comune è di procedere per stralci. L’area non a servizio dell’Asl, infatti, è di circa 44.000 metri quadri. Per “trasformarla” completamente servirebbero circa 75 milioni di euro: cifra che difficilmente le banche riuscirebbero a finanziare (anche al netto dell’apporto di investitori privati) in un periodo come questo. In più, la quantità di immobili che finirebbero sul mercato rischierebbero di saturarlo. Meglio, allora, procedere con i lavori su 30.000 metri quadri, quelli dell’area dei due padiglioni principali, quello in mattoncini e quello che affaccia su via Gianni. La restante superficie rimarrebbe all’Asl (proprietaria del campo di Marte) come possibile “riserva” per investimenti futuri.

Il mix di destinazioni ipotizzato da Sinloc sui 30.000 metri quadri è questo: per il pubblico, 7.000 mq a servizi assistenziali e 5.000 a uffici; per il privato 4.000 a commerciale, 4.000 a direzionale, 5.000 per social housing e 5.000 per l’alberghiero. I lavori, in questa ipotesi, potrebbero durare circa 4 anni.

Secondo lo studio, inoltre, la via più celere è quella secondo la quale l’Asl svilupperebbe l’intervento, in accordo col Comune e poi sempre l’azienda sanitaria otterrebbe i ricavi dalla “valorizzazione” del complesso. No, insomma, a una permuta fra immobili Asl e comunali, che complicherebbe il percorso. Proprio il possibile ricavo dell’Asl, però, è uno dei punti più critici. La Sinloc “consiglia” di mettere all’asta i 18.000 mq di utilizzo privato e di dare in concessione le superfici a utilizzo pubblico (12.000 mq): i privati (cioè grandi gruppi immobiliari) vincitori delle due gare si occuperebbero di realizzare l’investimento. Arrivando poi a vendere sul mercato i beni di loro proprietà (per circa 45 milioni) e a gestire gli altri. Con un problema: secondo Sinloc questo tipo di scenario «non consente di generare un valore dell’area. Tuttavia viene garantito il rientro dei finanziamenti bancari, seppur con profili di redditività non in linea con i rischi dell’operazione». Insomma, l’Asl non sarebbe remunerata, visto che il valore dell’area potrebbe arrivare al massimo a 10 milioni (al quale aggiungere il “credito edilizio” deo 14mila mq no trasformati): in ogni caso ben lontano dai 23 milioni ipotizzati nell’accordo del 2005 che dovevano servire per pagare parte del San Luca.