Il Tirreno

LUCCA. C’è un primo studio sul Campo di Marte, su quella parte del vecchio nosocomio che sarà liberata dall’Asl. In attesa che la Sinloc fornisca al Comune il suo piano di fattibilità per l’area dell’ex ospedale, una prima valutazione arriva dall’Agenzia del Demanio, in qualità di adsvisoring a supporto delle operazioni di finanza immobiliare della Regione Toscana.

Il documento, consegnato alle parti interessate in questi giorni, prende in esame una serie di possibili destinazioni per i vari edifici del complesso, con le relative valutazioni economiche. Che tengono conto dell’attuale realtà del mercato immobiliare della città.

La funzione alberghiera. A partire dalla funzione ricettivo alberghiera. L’advisor, citando i dati del centro studi di Confindustria Siena, sottolinea che la provincia di Lucca sotto il profilo dell’attrattività e dello sviluppo stenta a decollare. E la mappatura delle sole attività alberghiere attive intorno all’area del Campo di Marte fa emergere la presenza di circa 80 hotel, la maggior parte a 3 e 4 stelle. Con costi di pernottamento, riferiti a una camera singola, che variano da 60 a 170 euro.

La funzione residenziale. Gli immobili in vendita nel Comune registrano un valore medio di 2.543 euro al metro quadro contro i 2.609 del febbraio 2013 (il calo è del 2,54%), mentre negli ultimi due anni il livello massimo era del marzo 2012 con 2.804 euro al metro quadrato. Oggi immobili di tipo medio nella zona Arancio, San Filippo, S. Marco raggiungono i 2.300 euro al metro quadrato (villine e ville oscillano invece fra 2.600 e 3.200). Per quanto riguarda gli affitti, la media a febbraio è stata di 8,91 euro mensili a metro quadrato con una diminuzione dell’1,94% rispetto al febbraio 2013 (9,08 euro).

La funzione commerciale (di vicinato). I valori risultano stabili rispetto al 2013, nella zona Arancio, San Filippo, San Marco si oscilla fra 2.300 e 3.400 euro al metro quadrato, locazioni fra i 10 e i 14,9 euro al metro quadrato.

La funzione direzionale. Le ultime quotazioni disponibili vedono per le funzioni direzionali in medio stato conservativo valori compresi fra 2.100 e 2.650 euro al metro quadrato, con locazioni tra 8,4 e 11 euro.

Alla luce di questi dati, l’advisor ipotizza sette scenari per il futuro del Campo di Marte.

Ipotesi A. Prevede un utilizzo dell’attuale superficie utile con un mix funzionale: 60% residenziale, 20% commerciale, 20% direzionale. In questo caso la valutazione economica del complesso sarebbe di circa 20,5 milioni.

Ipotesi B. Questa contempla addirittura un aumento dell’attuale superficie utile lorda del 10%, con le medesime percentuali: 60% residenziale, 20% commerciale, 20% direzionale. E una valutazione più alta, di 22,8 milioni, proprio grazie all’incremento dei volumi.

Ipotesi C. Anche questa prevede un aumento del 10% della superficie lorda, ma cambiano però le destinazioni: residenziale 40%, commerciale 30%, direzionale 15%, residenza per anziani 15%. La valutazione economica in questo caso sale a 23,6 milioni.

Ipotesi D. L’advisor dell’Agenzia del Demanio si fa più ardito, prevede addirittura un aumento del 25% della superficie utile lorda con queste destinazioni: 23% residenziale, 45% commerciale, 15% direzionale, 19% hotel. Valutazione di 23,6 milioni.

L’advisor ha inoltre tenuto conto del pronunciamento del sindaco Alessandro Tambellini per un uso pubblico di tutta o comunque di buona parte degli edifici dell’area, formulando altre possibilità. Vediamole.

Ipotesi E. Utilizzo dell’attuale superficie lorda con destinazione per il 40% a uso pubblico e il resto così suddiviso: 10% residenziale, 25% commerciale, 65% direzionale. Valutazione economica: 13,6 milioni.

Ipotesi F. Aumento dell’attuale superficie addirittura del 55% con destinazione per il 40% a uso pubblico e il resto così: 10% residenziale, 25% commerciale, 65% direzionale. Valutazione economica 22,3 milioni.

Ipotesi G. Utilizzo dell’attuale superficie lorda con destinazione al 60% a uso pubblico e il restante con un mix funzionale: 10% residenziale, 25% commerciale, 65% direzionale. Valutazione economica bassa, 8,3 milioni. Quella inferiore rispetto a tutte le altre, molto lontana da quella quota (18-20 milioni) che la Regione può attendersi dall’alienazione della parte non a destinazione sanitaria del Campo di Marte.

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