Il Tirreno

LUCCA. La prima asta, alla fine della scorsa settimana, è andata deserta. Ed è facile prevedere che il copione si ripeterà il 20 di febbraio, quando ci sarà il secondo tentativo di vendere gli ex magazzini della Manifattura tabacchi, fra via Filzi e via Sauro, a due passi dalle Mura. Neanche il sostanzioso sconto sulla base d’asta (il 25% in meno, da 2 milioni e 700mila euro a poco più di due milioni), probabilmente, invoglierà i possibili acquirenti. Colpa della crisi, certamente, e della stagnazione del mercato immobiliare. Ma colpa anche - come viene scritto nero su bianco sulla perizia del bene - dei troppi dubbi sul destino urbanistico dell’area: una situazione che certo non è appannaggio solo del grande immobile del fu monopolio di Stato.

L’asta deserta. Il primo tentativo di incanto era fissato lo scorso 14 novembre presso il tribunale di Firenze. Lo stesso che, nel 2012, aveva dichiarato il fallimento della società proprietaria, la Alfieri Srl, considerata di fatto amministrata dal costruttore pratese Riccardo Fusi, che fra le varie inchieste a suo carico ne ha anche una che riguarda proprio la compravendita dei magazzini. Il prezzo base era stato fissato in 2.700.000 euro, con offerte in rialzo di 50mila euro. Visto che nessuno si è presentato, si è deciso di indire un secondo tentativo, il 20 febbraio, con una base d’asta di 2.025.000 euro.

Progetti e fallimenti. «Ma è molto probabile che anche in quella data non avremo alcun acquirente», ragiona il commercialista fiorentino Marco Tanini, curatore fallimentare della Alfieri. Tanto pessimismo è dovuto soprattutto a un fatto: lo scarso “appeal” del complesso a causa dell’indeterminatezza sul suo futuro urbanistico. Il gruppo Fusi, infatti, aveva presentato nel 2007 un piano per realizzare appartamenti e, in misura minore, uffici e spazi commerciali. Progetto poi bloccato dal Comune e dichiarato decaduto con la variante di salvaguardia del 2012. Nel frattempo, per inciso, proprio questo progetto era stato al centro di telefonate intercettate e di un incontro a palazzo Orsetti fra Fusi, l’ex coordinatore Pdl Denis Verdini e l’ex sindaco Mauro Favilla.

Fatto sta che - si legge nella perizia stilata dall’ingegner Duccio Feri - al momento il regolamento urbanistico prevede per gli ex magazzini la possibilità della ristrutturazione edilizia con contemporaneo cambio di destinazione d’uso a residenziale, direzionale, commerciale, servizio o produttivo. Ma - dato per scontato che il reale interesse possa essere soprattutto per la prima tipologia - tutto ciò si scontra con la saturazione delle volumetrie rispetto a quanto previsto da regolamento urbanistico e piano strutturale. In sintesi, il (futuro) proprietario dell’area potrebbe sì decidere di chiedere il cambio di destinazione d’uso, ma difficilmente potrebbe ottenere il via libera dal Comune.

Il futuro incerto. Una situazione che non caratterizza certo solo gli ex magazzini. Ma che, per questi ultimi, riveste grande importanza visto che si tratta di cercare un acquirente. La soluzione potrebbe essere, ovviamente, nella stesura di un nuovo apparato urbanistico. Un procedimento lungo e complesso, che il Comune ha annunciato di voler far partire quanto prima (peraltro anche in collaborazione con Capannori). Ma così fiducioso non sembra il perito che ha stimato il complesso: «Allo stato attuale - si legge infatti nel documento - il Comune di Lucca non ha avviato la procedura per l’approvazione del nuovo piano strutturale, i cui tempi di approvazione risultano quindi incerti. Questa fase transitoria e le incertezze che ne derivano pesano molto sulla stima del complesso immobiliare, poiché risulta difficile prevedere le possibilità di realizzazione e tantomeno i tempi di un progetto di riqualificazione dell’area».

Una stima a sette zeri. Il perito, per arrivare alla stima definitiva, ne stila anche una a “valore di trasformazione”, immaginando quindi quanto potrebbe valere il complesso una volta trasformato. Basandosi su sueprfici tratte dal piano poi non approvato (9mila mq di civile abitazione, 5.500 di commerciale o direzionale, 4mila di servizi) e sulle stime dell’Agenzia del territorio, si arriva a 26.850.000 euro. Una cifra imponente che però, per ora, vale meno dell’inchiostro utilizzato per scriverla.

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