Il Tirreno

LUCCA. L’allarme scatta dalla Maolina. I seminterrati «distruggono la collina». «Alterano il paesaggio», secondo l’architetto Carlo Americo Lenzi e altri urbanisti, soprattutto quando sono seminterrati di nome ma non di fatto. L’intervento che mette in agitazione gli ambientalisti è la costruzione di un’abitazione, con regolare permesso, proprio sotto la villa storica della Maolina: il fabbricato ha un piano fuori terra e un piano interrato che per il regolamento urbanistico e quello edilizio non fa volume. In realtà, si tratta di un piano ampio, alto 2,40 metri, con un fronte di 22 metri a vetri che è del tutto visibile. Il fronte rivolto verso il panorama è tutto fuori terra, si direbbe in gergo tecnico. Gli altri tre lati, invece, sono sotto il piano di campagna. Basta questo, insomma - i tre lati sotto il piano di campagna - a fare definire il piano come «interrato» e quindi come volume non calcolabile, inesistente. Così, in base alla concessione edilizia, nasce una nuova villetta di quasi 300 metri cubi (289,22 metri cubi).

Il fabbricato nasce dalla parziale demolizione di un rustico preesistente, dalla ricostruzione di questo volume (134,99 metri cubi) in un’altra zona della proprietà e da un aumento di 154,23 metri cubi, un po’ meno dell’ampliamento massimo consentito che è di 160 metri cubi. Da un punto di vista formale l’intervento è irreprensibile. Ha anche l’autorizzazione paesaggistica della Sovrintendenza alle Belle arti. La polemica, dunque, è tutta concentrata sul modo di intendere il piano interrato. Ed è una polemica che rimanda al regolamento urbanistico, lo stesso che consente di costruire case al posto delle serre, in applicazione della normativa regionale. Nel caso dei seminterrati, però, non esiste una normativa regionale di riferimento. Le scelte sono tutte del Comune. Il regolamento urbanistico, dunque, stabilisce che i piani interrati e seminterrati non costituiscono volume. All’articolo 2 li classifica come «superficie accessoria» a patto che abbiano una superficie non eccedente 2,40 metri. E il piano seminterrato in zona Maolina ha proprio questa altezza: quindi, è regolare. Anche in base ai parametri individuati dal regolamento edilizio per i piani interrati.

Secondo l’articolo 104 di questo regolamento si considerano «assimilati ai piani fuori terra anche i piani o porzioni di essi il cui pavimento si trovi ad una quota non inferiore a 0,30 metri rispetto alla quota del terreno circostante nella sistemazione avvenuta». In parole molto semplici, se un piano va fino a 30 centimetri sotto il piano di campagna è «fuori terra» e quindi fa volume; se invece ha anche solo 35 centimetri sotto il piano di campagna è un seminterrato e, quindi, non fa volume. Anche se dal piano di campagna spuntano 2,05 metri. «Il caso della collina della Maolina - spiegano all’ufficio edilizia - è ancora più chiaro. Il piano è seminterrato perché ha tre lati completamente interrati, sotto il piano di campagna. Il fatto che abbia il quarto lato libero non significa nulla: il piano non fa volume». Anche se, poi, il proprietario decidesse di utilizzare questo spazio come civile abitazione invece che come garage, cantina o ripostiglio. Ma il problema non è solo questo. È anche che non esistono limiti alla superficie dei piani seminterrati che i privati possono realizzare. «In effetti - conferma l’ufficio edilizia del Comune - in passato esisteva un limite alla superficie interrata che doveva coincidere con la superficie coperta del piano abitabile». In sostanza, se il piano terra era di 80 metri quadri, il piano seminterrato non poteva che essere di 80 metri quadri al massimo. Ora, invece, non è così.

Un privato può costruire un piano seminterrato (che non fa volume) anche molto più grande della superficie coperta del piano terra dell’abitazione. Addirittura può costruire un’abitazione che abbia un piano seminterrato che è fuori dal piano di campagna di oltre due metri. E questo per libera scelta del Comune: «Non esiste una normativa regionale - conclude l’ufficio edilizia - che imponga i requisiti per i piani interrati o seminterrati. Queste sono scelte delle singole amministrazioni comunali. Ognuno può decidere come vuole». Può anche decidere di fare marcia indietro, se vuole. E l’impegno del sindaco Mauro Favilla, in campagna elettorale, era proprio di rivedere regolamento urbanistico ed edilizio per evitare scempi del territorio. Ora forse ne ha l’occasione.