Il Tirreno

LIVORNO. Basta tornare indietro di dieci anni – prima cioè della crisi choc che qui ha morso ancor più di altrove – per accorgersi di quanto sono precipitati giù i prezzi delle case. Nel marzo 2007 erano quasi mosche bianche gli annunci di abitazioni acquistabili con meno di 150mila euro: eppure i mutui avevano tassi di interesse almeno 3 volte quelli attuali. Adesso no: con poco più di 50mila euro si può pensare di metter le mani su due stanze in estrema periferia (zona Cigna), magari da sistemare un po’; meno di 70mila euro sono sufficienti per una ex casa popolare zona nord, anch’essa con qualche lavoro da fare, ma con in dote una ampia camera matrimoniale e una cucina abbastanza grande.

C’è un mix che si autoalimenta: su un piatto della bilancia, l’aumento delle compravendite (Livorno non è più a livelli da record nazionale, ma l’incremento rispetto all’anno precedente vale pur sempre 25 punti percentuali). E sull’altro piatto? La discesa dei prezzi, che non si è ancora fermata. Parola dell’Osservatorio mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che mette nero su bianco i dati relativi alla seconda metà dello scorso anno. E lo fa, detto per inciso, non sulla base di stime di esperti o indagini a campione bensì con tutta la forza delle compravendite effettivamente dichiarate al fisco.

La mappa aggiornata dell’andamento dei prezzi reali dice che la flessione delle quotazioni è risultata, rispetto a dodici mesi prima, particolarmente rilevante nella fascia fra via Garibaldi, Barriera Garibaldi e Torretta (con un calo di 7,5 punti percentuali in un sol colpo: con un prezzo medio che per le “civili abitazioni” viaggia da 1.300 a 1.700 euro al metro quadro mentre per gli alloggi di classe inferiore si resta inchiodati fra 1.100 e 1.500 euro al metro quadro).

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È andata appena meglio in un altro spicchio dei quartieri popolari a nord della città: relativamente ai rioni di Sorgenti, Corea, Shangai e Fiorentina lo standard delle quotazioni scivola giù del 6,2% (con il borsino che indica per abitazioni “normali” una quotazione fra 1.250 e 1.500 euro al metro quadro mentre per le meno care fra le case di tipo economico non ci vuole molto più di mille euro al metro quadro).

Comunque – come emerge dalla tabella che vedete sopra – la diminuzione dello standard delle quotazioni immobiliari non conosce eccezioni: certo, nel dettaglio della singola compravendita immobiliare potranno anche verificarsi situazioni di tutt’altro segno (soprattutto per proprietà di particolare pregio), ma nel complesso la flessione del prezzo medio è talmente generalizzata che di rado è inferiore ai cinque punti percentuali. Dove? Da un lato, in una fascia ultraperiferica: 1) Porta a Terra, Sughere, Paduletta; 2) Limoncino; 3) il territorio collinare interno. Dall’altro, in zone residenziali come “ Magenta, Calzabigi, viale della Libertà” (meno 4,6%) o come l’area fra Montenero e “a monte di Antignano” (meno 4,9%).

In realtà, l’effetto calo è ancor più marcato se lo sguardo si allarga agli ultimi 30 mesi “fotografati” dal dossier dell’Agenzia delle Entrate: in questo caso, la diminuzione più rilevante la riscontriamo in una striscia territoriale preziosa dal punto di vista immobiliare com’è quella che va dalla Terrazza Mascagni a Quercianella passando per Ardenza Mare (con un “taglio” complessivo del 27,6% alle quotazioni rispetto a due anni e mezzo fa).

Segno che in quest’arco di tempo il gioco della domanda e dell’offerta ha penalizzato le zone-bene? Nient’affatto, basti dire che all’estremo opposto vediamo il caso di Leccia, Scopaia, Salviano, La Rosa (dove il borsino del mattone ha ceduto sì ma per non più del 20%). Mica briciole: una differenza di quasi otto punti percentuali. Non si perda di vista, però, il dato complessivo: a dar retta ai dati sfornati dall’Osservatorio non c’è tassello del puzzle immobiliare della città che non abbia visto precipitare i propri prezzi: il calo medio è appena d’un soffio al di sotto della soglia del 24%. Oltrepassata di slancio dalle situazioni nelle periferie nord: meno 25,9% le quotazioni al metro quadro per le case in “zona Garibaldi, Barriera Garibaldi, Torretta”, meno 25,4% per gli alloggi catalogati alla voce “rioni Sorgenti, Corea, Shangai, Fiorentina”.