Il Tirreno

LIVORNO. Meglio puntare sull'affitto perché, con quest'incertezza del domani, non ci si vuol mettere sulla schiena un mutuo? Meglio, al contrario, scommettere sull'acquisto dell'abitazione perché non si vuol bruciare i soldi senza avere in cambio nulla per il futuro? Cresce la quota di quanti hanno provato a far quadrare il cerchio in questi tempi di crisi nera: è l'Asppi, associazione della piccola proprietà immobiliare, a segnalare che, magari in modo ancora timido, sta prendendo piede il fenomeno dell'affitto con riscatto. Lo dice il presidente interprovinciale Sirio Grassi sulla base degli atti compiuti e dalle dichiarazioni rese agli uffici Asppi da parte dei proprietari, siano essi acquirenti privati o costruttori, intanto che il mercato immobiliare è «sostanzialmente fermo», preso com'è in mezzo alle oscillazioni registrate dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (con le compravendite che passano da «un arretramento nell'ultimo trimestre dello scorso anno» a «una timida ripresa nel secondo trimestre di quest'anno»).

Un identikit un po' più preciso? Alla richiesta di mettere nero su bianco qualche numero per definirne l'entità, l'esponente della piccola proprietà riferisce che in tutta la provincia a lui risulta siano «208 le ipotesi di contratto in corso di definizione nei primi mesi del 2013 e oltre 60 quelli definiti nella prima parte di quest’anno».

Grassi lo guarda con gli occhi dei "nostri piccoli proprietari" (che valgono però non solo come venditori ma anche come potenziali acquirenti): ci sono «modesti privati possessori di una o due case» così come famiglie che «hanno in portafoglio anche 7-8 appartamenti» oppure «imprenditori del settore con uno stock di invenduto troppo ampio per cui si richiede nell'immediatezza una possibilità di reddito».

L'Associazione dei piccoli proprietari mette l'accento proprio su quest'ultimo aspetto: supera il 70% (con punte proprio a Livorno città) la quota degli imprenditori del settore che hanno da vedersela con il fatto di aver costruito ricorrendo a onerosi anticipazioni da parte delle banche garantite da fabbricati che ora non solo hanno ribassato le quotazioni ma sono è assai più difficile vendere e dunque trasformare in liquidità.

Ma questo vale anche per famiglie che «a causa della crisi vorrebbero vendere casa per sistemare i conti» (a Livorno città «circa il 57% di chi vuol vendere»). Tutti «intrappolati in un cortocircuito che li mette di fronte a un bivio»: o svendere le loro abitazioni («a Livorno circa il 32%») abbassando i prezzi con «ribassi anche fino al 20-25%» o, «ma solo se non sono pressate dai debiti feroci», tenerle «in attesa di tempi migliori". Grassi rincara: «Se prima della crisi bastava che il mutuo fosse pari all'80% del valore dell'immobile, oggi le banche se erogano fino al 60% è grasso che cola. Se prima della crisi bastava che il rapporto rata reddito famigliare non superasse il 30%, oggi è richiesto un reddito di 4 volte la rata».

Ma neanche l’affitto con riscatto è la panacea che salva da tutti i guai: il primo a confermarlo è proprio lo stesso Grassi, che mette in guardia. «Con l'acquisto con riscatto, ad esempio, l'acquirente – afferma il presidente dell’Asppi – può rischiare alcuni problemi nel caso di fallimento dell'impresa venditrice e/o nel caso di un privato in cui l'immobile venga pignorato». Non basta: non è una tipologia contempolata dal codice civile e questo se non si fa moltissima attenzione nella stesura del contratto, rischia di prestare il fianco a contraccolpi se «per un qualunque contrattempo l'acquirente dovesse rinunciare all'acquisto»: a cominciare dal pericolo di «perdere tutte le somme versate per l'acquisto (futuro)». È una incertezza che vale anche dal lato del venditore: c’è una promessa più che una certezza di aver venduto l'immobile, mentre si è rimasto per anni a tenere l'immobile a disposizione del suo inquilino contando che quest’ultimo poi lo acquistasse effettivamente. Come se ne esce? L’Asppi riferisce di aver puntato a risolvere l’intoppo facendo, da un lato, grossa attenzione alla stipula contrattuale e, dall’altro, mettendo in pista «una specifica fideiussione emessa da un istituto di credito».

Grassi invita anche a non confonderlo con la formula "rent to buy", che di fatto si traduce in un accordo fra le parti per «un programma di vendita/acquisto nel tempo, con cui il venditore finanzia l'acquirente con un finanziamento rateizzato che va ad aggiungersi, e si somma, all'affitto corrisposto». Tradotto: «il venditore congela il prezzo di vendita, e agevola l'acquirente nella tempistica del rogito».(m.z.)