Il Tirreno

LIVORNO. Investire nel mattone? Meglio un Bot a tre mesi allo 0.86 per cento, se l’alternativa è comprare una seconda casa per poi affittarla. L’arrivo dell’Imu ha forse dato il colpo di grazia al mercato delle locazioni, già penalizzato da un trend dei rendimenti in picchiata (3.75% lordo in Toscana nel 2012), ma anche da una morosità giunta a picchi mai visti se è vero che a Livorno si arriva a un 37% di pagamenti ritardati o addirittura mancanti.

Redditività all’uno per cento. Secondo l’ultimo studio dell’Asspi, in città «l’aggravio delle imposte comporta ormai una redditività reale ridicola», come la definisce l’architetto Sirio Grassi, presidente del sindacato dei piccoli e medi proprietari immobiliari. Ridicola quanto? L’1% netto nel caso di adesione alla cedolare secca e addirittura lo 0.35% in caso di tassazione ordinaria. «Colpa dello stato e degli enti locali che incamerano il 55% del canone lordo», continua Grassi. «E ancor più grave - aggiunge - è il caso degli affitti a canone concordato che per l’effetto combinato di Imu e cedolare secca rischiano di scomparire».

Mannaia-Imu. Un esempio semplice permette di fare due conti in tasca a chi ha una seconda casa da affittare: prendiamo un lavoratore con reddito imponibile di 29mila euro e una seconda abitazione del valore catastale di 160mila euro affittata con contratto a canone libero di 500 euro mensili. Con un’imposta Irpef e addizionali al 40,2%, l’imposta di registro annuale a carico del proprietario dell'1%, l’Imu, una manutenzione ordinaria al 15% e una straordinaria al 20%, il redditto netto disponibile che ne scaturisce è di 574 euro, il che significa che una redditività lorda del 3,75% (6000 euro annui), equivale a una netta dello 0,35%. Lo stesso proprietario, se avesse affittato utilizzando la cedolare secca del 21%, incasserebbe un importo di 1424 euro che porterebbe la redditività dallo 0.35% all'1%. «L’Imu comporta un ulteriore forte calo di redditività», sottolinea Grassi.

Fine dell’affitto concordato. Nel periodo marzo-aprile a Livorno, secondo l’Asspi, si è registrato un calo del 69% nella stipula dei contratti d’affitto concordato. Un vero e proprio fuggi fuggi. «Chi aveva stipulato con un canone concordato contando sulle agevolazioni Ici prima previste, oggi si trova le regole cambiate in corso di partita e un danno certo almeno fino alla scadenza del contratto», dice Grassi. Va detto a questo proposito che in settimana verrà approvato il bilancio comunale in cui è stata apportata la modifica che riduce l’aliquota Imu sulla seconda casa affitta a canone concordato al 5.8 per mille (rispetto al 10.6; ma c’è tempo fino a settembre per rimodificarla). Ma per gli esperti del sindacato proprietari non basta: va riconosciuta per i contratti a canone concordato l’Imu agevolata al 4 per mille per salvaguardare l'unica forma di sostegno alle categorie più disagiate di inquilini oggi rimasta.

Salgono i morosi. La ciliegina finale sul disastros quadro degli affitti arriva dall’ultima rilevazione Asspi relativa ai mesi di marzo e aprile: i ritardati o mancati pagamenti arrivano al 37% nel settore abitativo e al 28% nei settori diversi dall'abitativo.