Il Tirreno

LIVORNO. Balla o non balla? Non balla per niente, e se per un certo periodo (il secondo trimestre del 2011) è tornato a ballare è stato solo un fuoco di paglia. Il mattone in città soffre, forse come non ha mai fatto in questa crisi che da due anni sembra sull'orlo di finire e invece continua ad aggravarsi. A parlare sono dati freschissimi: i contratti stipulati nel mese di gennaio. I tempi sempre più lunghi (quasi otto mesi) per chiudere quei contratti. Gli sconti sempre più alti (quasi il 14%) effettuati sulle richieste iniziali. E il sentiment degli operatori: mai così nero come in questo inizio 2012. Al punto che il centro studi Asppi di Livorno - che da sempre raccoglie i dati e gli umori del mercato, trimestre per trimestre, agenzia immobiliare per agenzia immobiliare - arriva a prevedere il ritorno a un quadro tipico dell'Italia di almeno 40 anni fa: la ridistribuzione delle percentuali che dividono proprietari e inquilini con un recupero preponderante di questi ultimi. «C'è uno squilibrio eccessivo - sottolinea l'architetto Sirio Grassi di Asppi, l’associazione sindacale piccoli immobiliari -. L'80% di case in proprietà e il 20% di locazioni rappresenta probabilmente il fondo di una tendenza iniziata alla fine degli anni Settanta. Secondo noi è possibile, anzi prevedibile un ritorno indietro a un punto di equilibrio del mercato che veda il 40% di case in affitto e il 60% di quelle in proprietà. E in questa controtendenza la difficoltà attuale nella compravendita, causata dalle difficoltà sempre maggiori nel reperire un mutuo, farà sicuramente la sua parte».

Mercato fermo ovunque. «Nel primo mese del 2012 - spiega Grassi - si sono ulteriormente acuiti i segnali di debolezza del mercato immobiliare delle compravendite, su Livorno ma anche sull'intera provincia, in particolare nei comuni di Rosignano, Collesalvetti, San Vincenzo, Piombino, Riotorto e tutti i comuni dell'isola d'Elba». I tempi per completare una compravendita, che nell’ultimo trimestre del 2011 erano già altissimi (7 mesi) sono saliti ancora quasi a otto.

Lo sconto sale. Prendete un appartamento di 100 metri quadrati in zona Accademia. Vista mare, buone condizioni, bel contesto condominiale. Se qualche anno fa chiedere 400mila euro e ottenerli tutti era pressoché scontato, oggi le cose sono ben diverse. La richiesta di partenza deve per forza scendere (facciamo 350mila). Ma la pretesa iniziale non servirà a molto. Da lì si dovrà andare ancora giù. «Per quanto riguarda trattative e tempi di vendita, nel primo mese di gennaio 2012 il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali si è ampliato, al 13,7 per cento rispetto al 12,5% dell'ultimo trimestre del 2011», continua Grassi. Una media provinciale che a Livorno città ha toccato la punta del 13,8%. Il che significa che per vendere quell’appartamento oggi si dovrebbe passare dall’iniziale richiesta di 350mila a 301mila: qualcosa come 48mila euro di sconto. O centomila euro in meno rispetto al 2005. O duecento milioni di vecchie lire se ci si vuol proprio fare del male.

Manca il capitale. Si penserà: i prezzi più bassi non dovrebbero far ripartire le vendite? Macché. Il vero problema sono i soldi. Che non ci sono. Perché le banche hanno stretto ancora i cordoni dei mutui. «La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario ha continuato a scendere, collocandosi al 63,7 per cento», accusa Grassi. «Purtroppo le banche non funzionano e l’accesso al credito è diventato drammatico - continua l’architetto dell’Asppi -. E la situazione riguarda sia chi deve comprare che chi vuole costruire. Solo il 5 per cento dei giovani oggi riesce ad avere una risposta positiva per un mutuo. Ma il problema è che anche i mutui ipotecari sono in crisi».

Sotto il mattone meglio che... sopra. Ma i famosi risparmi degli italiani che fine hanno fatto a Livorno? «In realtà secondo i nostri studi ci sono ancora - continua Grassi - ma se prima il mattone era un bene rifugio, una garanzia, oggi l’insicurezza delle famiglie tiene anche quei capitali fermi. E se anche le banche stanno sul chi va là e non erogano credito il mercato è destinato a paralizzarsi. E poi a mutare pelle. Anche perché accanto all’assenza di capitali per i finanziamenti, non c’è un alleggerimento dei materiali che permetta magari una discesa dei costi sul nuovo. Secondo noi il crollo delle compravendite continuerà ancora fino a un riequilibrarsi del rapporto tra proprietà e locazioni, con quest’ultime che torneranno a crescere».

Umore nero. Asppi anche a gennaio ha raccolto nelle 87 agenzie immobiliari consultate il sentiment sul presente e sul futuro: sul fronte delle prospettive a breve termine sul mercato di Livorno i risultati dell'indagine non sono positivi. Il saldo tra giudizi "favorevoli" e "sfavorevoli" è fortemente peggiorato, collocandosi a 45,7 punti dal 22,3 della rilevazione precedente del trimestre (ottobre-novembre-dicembre 2011). «Il saldo sulle attese dei nuovi incarichi a vendere, per questo primo mese di gennaio 2012 è invece paurosamente nullo - dice Grassi -. Dopo il temporaneo rialzo nella scorsa rilevazione per il solo mese di ottobre del trimestre, si è intensificata la prevalenza di attese di calo dei prezzi nei prossimi mesi». Appare infine in aumento anche il numero di agenti che indica un peggioramento delle prospettive a breve del mercato provinciale, con una quota salita dal 48,1 al 65 per cento.

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