Il Tirreno

LIVORNO. Conti in rosso, lavoro che manca e risparmi ormai consumati. Per molte famiglie e per molti anziani che vivono della sola pensione minima c'è rimasto un solo gioiello da vendere: la casa. E come se non bastasse, il mercato immobiliare è pure fermo, con prezzi al ribasso e decine di cartelli "Vendesi" affissi in ogni strada.

La particolare convergenza di fattori negativi sta quindi riportando in auge un vecchio istituto giuridico, per anni quasi inutilizzato: la vendita della nuda proprietà della casa. Detto in estrema sintesi: "cedi la proprietà della casa, ma puoi restarci finché vivi".

Il fenomeno emerge da uno studio dell'Asspi, l'associazione sindacale dei piccoli proprietari immobiliari. «La vendita della nuda proprietà immobiliare, in un periodo molto breve è passata dallo storico 0,1% all'8% delle transazioni; inoltre costituisce il 25% delle proposte di vendita o acquisto» spiega il presidente dell'associazione, l'architetto Sirio Grassi.

La normativa. Normalmente, nell'atto di vendere o acquistare un immobile, lo si considera del tutto libero, senza che altri possano accamparvi diritti. L'art. 978 del codice civile prevede invece la costituzione di un diritto di usufrutto, vale a dire la possibilità per il venditore di cedere, sì, la proprietà, ma di stabilire che per tutta la durata della vita questi possa continuare ad abitarvi. Al termine dell'usufrutto, in genere la morte, la casa ritorna libera e senza vincoli a colui che ne aveva acquistato la "nuda proprietà".

Un esempio. Per chiarire meglio la dinamica, facciamo un esempio: una coppia di anziani senza figli vive da anni nella casa di proprietà. Le pensioni non bastano e magari arriva una malattia a complicare le cose; serve una badante e i soldi non sono sufficienti. Le prospettive sono dunque due: vendere (in piena proprietà) la casa e trasferirsi altrove, oppure vendere la nuda proprietà, costituendovi insieme un diritto di usufrutto o di abitazione. Nella seconda ipotesi gli anziani non lasciano l'appartamento, incassano una cifra ma alla loro morte l'immobile, invece di andare a qualche parente, andrà a chi ha acquistato la nuda proprietà anni prima.

Perchè conviene. L'operazione ha i suoi pro e i suoi contro. Chi vende la casa ottiene dei soldi subito senza dover andarsene o spostare un solo mobile; perde però la possibilità di lasciarla in eredità e ne trae un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe ottenuta vendendola e andandosene. Chi compra fa un investimento: acquista la casa con uno sconto variabile tra il 20 e il 50%, non ci paga né Ici né Irpef, ma per subentrarvi deve attendere la fine dell'usufrutto, che in genere coincide con la morte di tutti i vecchi proprietari.

Lo sconto. Il risparmio sul prezzo di acquisto è inversamente proporzionale alla durata dell'usufrutto. C'è una relazione diretta tra l'età di colui che continuerà ad abitare nella casa (usufruttuario) e lo sconto sul prezzo. Nel box adiacente facciamo un esempio pratico; qui basti sapere che una casa acquistata da un 80enne con dieci anni di aspettativa di vità verrà pagata più cara di una casa dove abita un sessantenne con almeno trenta anni di aspettativa di vita.