Il Tirreno

FIRENZE C’è un momento, nelle grandi operazioni urbanistiche, in cui la retorica lascia il posto ai contratti. È il momento in cui la politica incontra il notaio e si misura col mercato. Per l’ex caserma Gonzaga, detta Lupi di Toscana, quel momento è arrivato con la determina che affida la regia dell’housing sociale a Investire Sgr spa, gestore del fondo immobiliare Abitaequo. Un fondo privato già conosciuto in città per avere in mano anche il destino del nuovo studentato a Villa Monna Tessa. E così la costruzione e la guida decennale dei nuovi Lupi va a una società di gestione del risparmio, un meccanismo finanziario sofisticato per quello che la sindaca Sara Funaro racconta da giorni come il simbolo del "nuovo modello" di rigenerazione urbana fiorentina.

Una svolta tecnico-burocratico, ma anche un passaggio politico delicatissimo. Perché i Lupi di Toscana sono stati usati come scudo dialettico dalla giunta nel pieno del dibattito sull’urbanistica che anima la città. L’aggiudicazione arriva con un’offerta economica di 4.080.000 euro, di poco in rialzo rispetto alla base d’asta di 3.995.000. Punteggio complessivo 43,5 su 100. Non un trionfo tecnico, ma Palazzo Vecchio se l’è fatto bastare. Anche perché alla gara si è presentato un solo concorrente: il fondo con sede a Roma, appunto.

Ed è qui che la politica comincia a vibrare. Perché i Lupi di Toscana non sono un’operazione qualsiasi: sono stati sfoderati come il grimaldello narrativo con cui Palazzo Vecchio ha cercato di sottrarsi al fuoco incrociato sul tema dell’urbanistica, tra cubi neri, torri deluxe che tappano la vista ai residenti a San Gallo, studentati per l’upper class globale spuntati come funghi in questi anni e accuse per una Firenze in saldo per magnati internazionali che perde residenti e diventa inaccessibile perfino con stipendi neppure da fame.

«È un grande progetto di housing sociale», ha ribadito più volte la sindaca. In effetti, nei 20 ettari della vecchia caserma, oltre 36mila mq saranno destinati a residenziale con social housing e 6mila a turistico ricettivo. Un piccolo polmone per chi fatica a trovare casa a prezzi umani. Tanto che quando le critiche dei comitati - in particolare quelle provenienti dalle cosiddette "antiche famiglie" - si sono fatte più taglienti, ha contrapposto una visione quasi da social-dem urban americana, modello Ocasio-Cortez, al fuoco di fila. Insomma, Sara è parsa un po’ Alexandria e ai nobili in sostanza ha detto: di trasformazioni e metamorfosi venite a parlarne in periferia, non sotto stucchi e affreschi dei vostri salotti.

Narrazione strong, efficace, per una sindaca che nel mezzo del ciclone urbanistico ha scelto di parlare non di skyline ma di case popolari; solo che adesso la realpolitik pare spingere di nuovo Funarez su una sponda più pragmatica. Il modello è quello del conferimento in diritto di superficie: il Comune non vende le aree, le conferisce al fondo ricevendo in cambio quote. Il diritto di superficie potrà durare fino a 90 anni e minimo 65. E il fondo immobiliare avrà una durata minima di 20 anni. E qui si apre il capitolo delicato. Le condizioni sono stringenti: non è che il privato possa fare ciò che vuole, anzi. La prima fase di gestione deve essere totalmente dedicata a locazione a canone convenzionato, e c’è l’obbligo di affitti calmierati per almeno 15 anni, tetto massimo ai canoni (non sopra gli 8 euro a mq), housing sociale come vincolo strutturale.

Un rapporto pubblico-privato formalmente blindato. Ma i numeri hanno una loro testardaggine. Se il fondo dura vent’anni e il vincolo a calmierare gli affitti è di 15 (da disciplinare di gara), resta una finestra teorica di cinque anni in cui il privato potrebbe rimodulare i profitti. E in più se il diritto di superficie resta per 65 o anche 90 anni, dopo i vent’anni di social housing obbligatori fissati dal piano operativo, si aprono praterie per fare ricavi con affitti più alti. Non è scritto che accadrà, ma nemmeno che non potrebbe accadere. Non a caso il Pd lavora a un documento che disegni una «nuova traiettoria» sull’urbanistica e fissi l’obbligo di social housing perenne.

C’è poi un dettaglio non secondario: la determina segnala che la posizione della società sarà rivalutata prima della stipula definitiva dell’atto, per via di alcune irregolarità fiscali non definitivamente accertate. Nulla che abbia impedito l’aggiudicazione. Ma abbastanza per lasciare un asterisco.

Ma dove siamo arrivati ai Lupi? Son venute giù le torri e partite le demolizioni e le bonifiche. Le coperture finanziarie per ora riguardano quelle e il verde pubblico. La costruzione degli alloggi passerà invece attraverso il fondo. La finanza immobiliare come architrave della rigenerazione. Ed è qui che il quadro si complica. Funaro offre un contro-racconto sociale, si muove tra le periferie, sfida i "nobili" sul terreno dell’abitare, ma la soluzione operativa passa per il mercato. Non è un ossimoro, è la fotografia dei tempi: i Comuni non hanno più la forza finanziaria per sostenere da soli operazioni di questa scala. Il privato non è una scelta ideologica, è una necessità strutturale.

«In realtà, mentre si sono svenduti luoghi pubblici come San Gallo e il Comunale che potevano essere destinati a social housing vero, i fiorentini bisognosi si sbattono al confine con Scandicci. Sembra una visione anni ’50 dell’urbanistica ma appoggiata alla finanza», dice Ilaria Agostini, urbanista di Salviamo Firenze.

Resta un dato simbolico: seppur a tempo e vincolato, il bene pubblico non è più solamente pubblico. Diventa oggetto di finanza regolata, di rendimento atteso, di equilibrio tra rischio e profitto. Il modello Funaro passa da qui: dimostrare che si può usare il capitale senza esserne usati. Che la rigenerazione non è vendita ma governo del processo. Che l’housing sociale non è una foglia di fico. Che poi Funarez agiti con una mano la bandiera della rossa urban, mentre nell’altra impugna una spada molto liberal, è un dettaglio. O forse no. Segno che in politica si può essere lupi e anche agnelli.