Il Tirreno

EMPOLI. La rivoluzione del catasto è ormai in atto. Ma proprio perché di rivoluzione si tratta e – come diceva Mao - non sarà certamente un “pranzo di gala”, il rischio di rimanere schiacciati c'è. Nella fattispecie, la modifica più importante contenuta nella legge 23 del marzo scorso riguarda la revisione delle rendite catastali delle abitazioni, con conseguente allacciamento ai valori reali di mercato. Ciò comporterà un drastico innalzamento della base imponibile per molte tasse e imposte che alla casa sono legate, dall'Imu alla Tasi, dalla Tari fino all'Irpef. Di qui il rischio, se non verranno previste e messe in pratica adeguate contromisure, di vedersi moltiplicare gli importi.

Le proiezioni condotte sul comune di Empoli parlano chiaro: il passaggio dalla rendita catastale come finora è stata intesa al nuovo valore catastale farà lievitare la base imponibile ben oltre il 500%, fino ad aumentare in alcuni casi di dieci volte. D'altronde, che qualcosa andasse fatto era ormai sotto gli occhi di tutti e i vari tentativi del passato – tutti falliti – di mettere le mani su una materia delicata, anzi delicatissima, stanno lì a dimostrarlo. Impensabile, insomma, continuare sulla strada del doppio binario con un mostro burocratico – il catasto, appunto - che si basava su valori oggettivamente fuori dalla realtà da una parte e il mercato immobiliare dall'altra con riferimenti vertiginosamente più alti. Anche perché in mezzo alla voragine aperta tra i due estremi c'era e continua ad esserci una zona d'ombra fatta di arbitrarietà e ingiustizia. Data l'evidente scollatura tra dati catastali e riferimenti di mercato, infatti, non sono poche le incongruenze tra abitazioni dello stesso tipo che per un motivo o un altro hanno finora avuto rendite diverse e quindi basi imponibili differenti. Storture e assurdità che la riforma punta a eliminare. Tanto per cominciare dovrebbe essere fatta una suddivisione del territorio comunale in microzone, che rispecchino con maggiore aderenza la realtà del mercato. E' inutile spiegare come un'abitazione abbia valore e quotazioni differenti in base alla zona della città nella quale è ubicata. Ciò, finora, non trovava riscontro nella tabelle del catasto: tanto per fare un esempio, Empoli ha tutt'ora un'unica zona censuaria. Stessa cosa si può dire della classificazione attraverso il sistema dei vani. La rendita catastale come l'abbiamo conosciuta fino ad oggi, infatti, viene calcolata sulla base di quest'ultima unità di misura. Tuttavia, ciò lascia spazio a disparità notevoli vista l'arbitrarietà della valutazione di ciò che può essere considerato “vano”. Per questo il valore sarà calcolato in base ai metri quadrati. Ma non finisce qui, tra le novità previste c'è anche l'attribuzione di un valore patrimoniale all'abitazione in modo da “personalizzare” i valori dei singoli immobili rispetto alle attuali categorie catastali che risultano troppo generiche. Detto questo, però, gli interrogativi su quello che succederà con la nuova legge rimangono sul piatto. Sia perché, nonostante le rassicurazioni sulla cosiddetta “invarianza del gettito” (cioè quanto incassato finora con tasse e imposte sulla casa dovrà rimanere lo stesso del passato), alla fine l'ultima parola spetterà ai Comuni che potranno decidere anche di innalzare il prelievo sulla base delle revisioni catastali. Sia perché, in ogni caso, i valori presi per calcolare le nuove rendite (cioè quelli delle quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare tra il 2011 e il 2013) risultano sovrastimati rispetto a quelli attuali, dal momento che i prezzi delle abitazioni stanno scendendo.

Marco Pagli