Il Tirreno

EMPOLI. Sono circa duemila le compravendite che sono state registrate lo scorso anno nell’Empolese Valdelsa. Su una parte di queste si sta concentrando l’attenzione della direzione regionale dell’Agenzia delle entrate per capire dove ci sono scostamenti significativi tra il valore dichiarato dal contribuente e il prezzo di mercato che viene registrato dall’Osservatorio della Agenzia del territorio (Omi).

Quest’attività del fisco prende le mosse da un’abitudine, diffusa soprattutto nel passato, ad occultare imponibili con una valutazione sottostimata rispetto al bene oggetto di transazione immobiliare. E da qui il fisco sta monitorando queste irregolarità e sta mettendo a punto gli strumenti migliori per farlo.

Lo scorso anno, sempre secondo i dati raccolti dall’Agenzia del territorio, le compravendite registrate sono state in provincia di Firenze 10.138 con la punta più alta registrata nel secondo trimestre (e pari a 2.800 rogiti). Nell’Empolese Valdelsa sono stati poco più di 2.000. Per la prima parte di quest’anno i numeri sono decisamente in calo: nel primo trimestre nella provincia sono stati 1.886 e nel secondo trimestre 2.136. Nel circondario Empolese Valdelsa, nei primi sei mesi dell’anno sono stati circa 800 gli atti registrati.

Ora l’Agenzia delle entrate si sta concentrando, in particolare, su quelli effettuati nella seconda parte dell’anno scorso: a livello provinciale si trratta di poco oltre 4.900 e a livello di circondario meno di mille rogiti. Sul totale di questi, i casi sospetti sono stati già segnalati all’Agenzia delle entrate che sta lavorando per verificare come procedere con gli accertamenti. Si tratta di rogiti dove appunto i valori dichiarati nei contratti risultano anomali e si discostano dal prezzo di mercato.

Sarebbero circa un centinaio i casi anomali nella nostra zona. Casi in cui i valori dichiarati sono inferiori a quelli individuati dall’Osservatorio. Ci deve essere, comunque, uno scarto abbastanza rilevante, almeno del 25%, e comunque l’accertamento non può basarsi solo sui valori che riporta l’Osservatorio. In pratica la contestazione non può avvenire a tavolino: oltre a questa discrepanza, le prove a supporto dell’evasione dovranno essere raccolte anche con altri strumenti, anche per esempio con le indagini finanziarie sui conti correnti degli interessati.

Oppure ancora le contestazioni possono basarsi anche analizzando le perizie delle banche se ci sono mutui concessi. Il fisco prende in esame anche le risposte dagli istituti di credito date a questionari inviati dall’Agenzia delle entrate sulle istruttorie per la concessione di mutui, sempre per l’acquisto di immobili.

Oppure ancora con il riscontro di annunci immobiliari, o nel caso che sia un’impresa edile a vendere facendo il riscontro di quello che ha dichiarato nell’atto di vendita e quello che la stessa società ha pubblicizzato per gli stessi immobili nell’ultimo anno.

Come, però, può difendersi chi è dall’altra parte? I contribuenti che ricevono l’ accertamento possono far leva su eventuali carenze nelle indagini stesse. Per esempio se il controllo si basa solo su uno scostamento tra valori dell’Osservatorio dell’Agenzia del territorio e quello indicato nell’atto, si può obiettare, come spiegano anche alcuni addetti ai lavori del settore immobiliare, che «i valori dell’Omi non hanno un valore definito di presunzione legale». A sostegno di una rettifica dei valori dichiarati nell’atto ci vorrebbero, per esempio, versamenti o prelevamenti sospetti sui conti correnti. Se invece l’Agenzia delle entrate contesta che il valore del mutuo contratto per l’acquisto è superiore rispetto al prezzo di compravendita, il soggetto interessato può obiettare che la somma avuta dalla banca può soddisfare altre esigenze. Oppure che l’immobile è stato stimato di più per poter finanziare l’intero acquisto dell’immobile e non il 70 o l’80 per cento.

Se invece, come ultimo caso, l’accertamento viene portata avanti anche con il supporto degli annunci immobiliari, questi, non bastano per determinare il valore preciso dell’immobile.

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